コラム

 公開日: 2013-09-16 

住宅ローンの返済期間は35年を基準としない

 今から25年前の住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)での住宅ローン基準金利は
5.5%で、木造戸建住宅の返済期間は最長で25年でした。
 バブルが崩壊した後、平成6年には基準金利が3%台まで下がりましたが、返済期間はそのまままでした。
  平成12年になると金利が更に下がった上に、優良住宅と認定される住宅については返済期間が最長30年にまで延ばされるようになります。
 その後新設住宅着工戸数が年間で100万戸を割る平成19年には住宅金融公庫から住宅金融支援機構に替わり、住宅ローンの証券化が始まります。
 返済期間も最長35年、完済時年齢もいつの間にか80歳にまで引き伸ばされています。

 この住宅ローンの返済期間延長は、購入者の月々の支払い負担が軽くなるためや借入額を増加させるには良いことですが、反面返済期間が長くなると金利負担総額も増えるため一概に購入者のためとは言えません。
 返済期間が長くなると元利金等支払いの場合は、元金がなかなか減らないために、返済途中で売却する際の多さに残債額に驚く人もいます。

  「返済期間は最長の35年にしておいて、余裕ができた時に繰り上げ返済をすれば良い」
と購入者に説明する人がいますが、少し乱暴な説明だと思います。
  また、購入物件を決めた後に、住宅ローンの借入額を計算する場合に、毎月支払額を当たり前のように35年の返済期間で計算する人がいます。
  しかしこれらは安定した収入や生活環境・家族環境に不測の事態が起こらないことを前提としているので、リスクマネジメント(危機管理)という観点が欠乏しています。
  他には「家賃と同等の支払いで家が買える」
という勧誘文句も危険性を含んでいます。

  住宅ローンの借り入れを検討する場合は、
① 返済期間を35年が当たり前とせず、15年~25年と短くすることを検証する。
② 借り入れ総額を購入したい物件の額に合わせずに、余裕のある返済額内で購入できる物件を探す。
 ことをお勧めします。

  長い返済期間中に“万が一の事件が起こるかもしれない“という発想をして、
その時はどうすれば良いかという選択肢を作っておくことが将来の自分の為になります。

              「森田コンサルティング事務所」  

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