コラム

 公開日: 2013-07-24  最終更新日: 2014-07-18

中古住宅の瑕疵担保責任について

 「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という用語が不動産売買ではよく使われます。

 瑕疵担保責任とは、『売買契約に基づいて買い主へ引き渡された目的物に、引渡しを受けたときには分からなかった瑕疵(欠陥やきず)があった場合、売り主が買い主に対して負う責任をいう。』(yahoo百科事典より抜粋)
 と解説してあります。



 中古住宅の売買に例えると、
「中古の家を買って住み始めたら、しばらくして雨漏りがすることがわかった。その場合、売主に雨漏りをしないように補修工事をしてもらうか、損害賠償額を支払ってもらえる」
という取り決め(約束事)のことです。

 買主にとっては、万が一の時は売主に責任を追及できる保険のようなものですが、
売主にとっては、いつ瑕疵が発見され責任を追及されるか不安が付きまとう取り決めといえます。
 ですから、売主はこの瑕疵担保責任を免責にしたり、責任が追求できる期間を3ヶ月などと短く設定したりすることを要望します。
 特に、売主が住宅ローンの返済苦で売却する場合や、老朽化が激しい建物の場合などは、
瑕疵担保責任を排除する特約をすることも珍しくありません。

ただし、売主が事業者(一般消費者ではない)の場合は、消費者契約法で買主(一般消費者)に不利になる特約を設定しても無効となる可能性がありますし、宅建業者が自ら売主となる場合は、宅建業法で瑕疵担保責任の期間を最短でも2年と設定する義務があるとしてあります。
 よって、瑕疵担保責任についての説明を省いたり、流すように説明したりする不動産業者には要注意です。
 
 買主となる人は、瑕疵担保責任について曖昧に理解して承諾するのではなく
よく理解し十分に納得した上で承諾するようにしたいものです。
 もし納得できない場合は商談交渉をするか、契約をストップするようにしましょう。
 その際に、買主の要望が常識外れで無謀であるために破断になる場合もありますので、
有望な物件の時は客観的なアドバイスを受けてから商談交渉に望むのが無難です。

 やはり、安全で安心な売買をするためには、意思決定をする前に、利害関係のない不動産の専門化に相談することをお勧めします。
契約後や引渡し後に気付いて、泣き寝入りする人は意外と多いのが実情です。

           「森田コンサルティング事務所」  

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